수년전부터 공동주택(대부분 아파트)에 대한 하자보수 분쟁이 지속적으로 발생하고 있다.

신규분양아파트 뿐만 아니라 사용중인 재고아파트의 분양가격, 거래가격이 상승하는 추세에 있어서는 시공사와 입주민 모두 하자보수 및 이에 갈음하는 손해배상청구권을 협의하여 해결해 왔었다.

그런데 2008년부터 주택가격의 거품이 서서히 빠지기 시작하면서 재산권을 행사하려는 입주민과 더 이상 끌려다니지 않겠다는 시공사(정확히는 시행사)간의 하자보수 손해배상청구 소송이 심심찮게 늘어나고 있다. 일부에서는 그 소송가액이 수조원이 넘고 있으며, 이를 기화로 하자보수 기획소송(?) 업체들이 난립한다는 경제지들의 우려(?)가 노골적으로 기사화되고 있다.

이러한 소송에서 입주자대표회의에게 손해배상청구 소송권한이 있는지가 한 때 논란이 되었으나, 대법원은 하자보수청구권은 행사할 수 있으나 이에 갈음하는 손해배상청구권은 존재하지 않는다고 논란을 종결지었다(대법원 2006. 8. 24. 선고 2004다20807 판결 등 참조).

다음으로 견고한 콘크리트 구조물의 하자담보기간은 10년으로 보고 있는 민법규정에서, 소멸시효 중단일을 언제로 볼 것인가에 대한 판결이 2008년 말경에 나왔다(대법원 2008. 12. 11. 선고 2008다12439 판결 등). 손해배상청권이 없는 대표회의의 소송제기는 소멸시효를 중단시킬 수가 없고, 구분소유자(입주자)로부터 채권양도를 받아 청구원인을 변경하여(예비적 청구원인 포함) 법원에 서면을 제출한 날부터 소멸시효가 중단된다는 것이다.

지금은 하자보수손해배상청구 소송을 진행하기 위하여 수백~수천명의 입주자들로부터 채권양도를 받아야 하므로 입주자들의 권리행사가 쉽지는 않아 보인다. 그렇다면 법률을 보완하여 대표회의에게 손해배상청구권을 부여하는 것은 어떨런지하는 생각이 든다. 그러나 권리에 대한 법리를 떠나 이 또한 소송을 원치않는 입주자들의 의사에 반하여 이루어질 수 있으므로 합리적이라고 보기는 어렵다.

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대법원 2009.2.12. 선고 2008다84229 판결 【손해배상(기)】 [미간행]

【판시사항】

[1] 공동주택에 하자가 있는 경우 입주자대표회의가 사업주체에 대하여 하자보수에 갈음한 손해배상청구권을 가지는지 여부(소극)

[2] 아파트입주자대표회의가 직접 하자보수에 갈음한 손해배상청구의 소를 제기하였다가 구분소유자들로부터 손해배상채권을 양도받아 양수금청구를 하는 것으로 청구원인을 변경한 사안에서, 소를 제기한 때가 아니라 청구원인을 변경하는 취지의 준비서면을 제출한 때에 소멸시효 중단의 효과가 발생한다고 한 사례