대법원 1999.3.12. 97다37852, 정리채권확정·지체상금등
 
 

판시사항

[1] 아파트 공급계약서상 분양자가 입주예정일을 넘길 경우에 기납부한 중도금에 대하여 지체상금을 지급한다는 조항이 있을 경우, '기납부한 중도금'에는 입주예정일 이전에 납부한 중도금 이외에 입주예정일 이후연체료를 가산하여 납부한 중도금도 포함되는지 여부(적극)

[2] 아파트 공급계약서상 분양자의 지체상금 지급의무와 수분양자의 중도금 및 잔금지급 지연에 따른 연체료 지급의무를 별도로 약정하고, 각 이행기를 도과하면 곧바로 지체책임이 발생하고, 중도금도 건축공정에 상응하여 분납하도록 한 경우, 그 지체상금 및 연체료의 약정은 동시이행에 관한 권리를 쌍방이 포기하기로 하는 특약으로 해석되는지 여부(적극)

[3] 지체상금 산정대상에서 계약금을 제외하기로 하는 계약조항이 약관의규제에관한법률 제6조에 위반되어 무효인지 여부(소극)

재판요지

[1] 아파트 공급계약서상 분양자가 입주예정일을 넘길 경우에 기납부한 중도금에 대하여 지체상금을 지급한다는 조항이 있을 경우, '기납부한 중도금'에는 그 계약문언대로 입주예정일 이전에 납부한 중도금이 해당됨은 물론이고, 입주예정일 이후에 연체료를 가산하여 납부한 중도금도 연체료를 가산 납부함으로써 그 약정기일에 납부한 것과 같은 실질적 효과가 있음에 비추어 '기납부한 중도금'에 준하여 여기에 포함된다고 해석함이 상당하다.

[2] 아파트 공급계약서상 분양자가 입주예정일을 넘길 경우 기납부한 중도금에 대하여 입주예정일로부터 입주지정기간 개시일 전일까지 경과된 일수를 입주지체일수로 하여 지체상금을 지급하기로 약정한 반면 수분양자들이 중도금 및 잔금의 납기를 지연한 때에는 지연일수에 지체상금률과 동일한 요율에 따른 연체료를 지급하기로 하는 별도의 약정을 하고, 각각 이행기인 납기 혹은 입주예정일이 지나면 곧바로 지체책임이 발생하도록 하고, 그 대금지급방법도 아파트 건축공정에 상응하여 중도금을 7회에 걸쳐 분납하도록 한 경우, 위 지체상금 및 연체료의 약정은 쌍무계약상 동시이행에 관한 권리를 쌍방이 포기하기로 하는 특약을 한 것으로 해석된다.

[3] 지체상금의 약정은 일정한 기일 안의 이행을 강제하기 위하여 그 기일을 경과한 데 대하여 지체책임을 지도록 하는 위약벌 내지 손해배상액의 예정이라 할 것인데, 지체상금의 지급기준에 관하여 이에 계약금을 포함시키는 일반적인 거래관행이 있었던 것이 아니고, 당시 시행되던 구 주택공급에관한규칙(1995. 2. 11. 건설교통부령 제6호로 전문 개정되기 전의 것) 제19조 제2항에서도 지체상금의 산정대상을 '이미 납부한 중도금'이라고 규정하여 계약금을 포함시키지 않고 있었으며, 입주예정자들로서는 공급회사가 정한 입주예정일을 신뢰하고 계약일로부터 입주일까지의 기간 등을 고려하여 계약체결 여부 등을 결정하고 기존 주거의 처분, 정리, 자금운용 등의 계획을 세우는 것이 보통이므로, 그 계약금이 분양대금의 20%에 이른다고 하여 지체상금의 산정대상에서 계약금을 제외시킨 계약조항을 가리켜 고객에 대하여 '불리한' 조항이라고는 할 수 있을지언정 '부당하게 불리한' 조항이라고는 할 수 없다.

<판단> 중,

왜냐하면, 기록에 의하여 이 사건 계약 내용을 살펴보면, 주택공급계약 제10조 제2항에서 사업주체인 정리회사가 공급공고시에 정한 입주예정일을 넘겨 입주가 지연될 경우에 앞서 본 바와 같은 지체상금에 관한 약정을 하고 있는 반면, 같은 조 제1항에서는 수분양자들인 원고들이 중도금 및 잔금의 납기를 지연하였을 때에는 그 지연된 경과일수에 지체상금률과 동일한 요율에 따른 연체료를 지급하기로 하는 내용의 연체료 약정을 별도로 하고 있고, 각각의 이행기인 납기 혹은 입주예정일이 지나면 곧바로 지체책임이 발생하도록 하고 있는 점, 그 대금지급방법에 관하여도 중도금을 7회에 걸쳐 분할 납부하도록 규정하여 사업주체의 아파트 건축 공정에 상응하여 지급하도록 하는 등 일반의 매매계약과 다른 특징이 있으므로, 이 사건 주택공급계약상 지체상금 및 연체료의 약정은 쌍무계약상의 동시이행에 관한 권리를 쌍방이 포기하기로 하는 특약을 한 것으로 해석되기 때문이다.

이와 같이 해석하지 아니하면, 일부 원고들은 중도금 납입기일을 지키지 못한 데 대하여 연체료를 지급하면서도 피고에 대하여는 그에 상응하는 지체상금의 지급을 구할 수 없게 되어 형평에도 맞지 아니한다.

종전에 대법원 1996. 1. 26. 선고 94다55330 판결과 대법원 1998. 2. 10. 선고 96다7793, 7809, 7816 판결, 대법원 1998. 2. 10. 선고 96다23405 판결은 아파트 공급계약에서 매도인의 입주지연에 대한 지체상금에 관하여 이와 다른 취지로 각 판시한 바 있으나, 이 사건과 비교해 볼 때, 의사표시 해석의 근거가 되는 아파트 공급계약 중 지체상금과 연체료 약정의 상관관계 등 공격ㆍ방어방법에 관한 당사자의 주장ㆍ입증에 차이가 있는 등 그 사안이 달라 이들 판결은 이 사건에 원용하기에 적절하지 아니하다.