광주고등법원 2009. 11. 11. 선고 2008나7054 소유권이전등기 등
원고 : 서복남 외 70명
피고 : 대한주택공사
상고심 : 2009다97079 - 2011. 4. 21. 상고기각
<판결내용>
광주 광산구 소재 공공임대아파트에 있어서 5년임대후 분양전환하면서
분양가격에 대한 분쟁(주공 vs 분양전환자)으로 피고 주공의 분양전환가격이 잘못 과다하게 책정되었음을 이유로
일부금액만큼을 감액되어질 분양가격으로 판단하였음.
특이한 내용은, 판결문 말미에
[재판장으로서 덧붙이는 말]이 있어 이를 적어본다.
앞서 본 바와 같이 이 사건 아파트를 건축하여 임대함에 있어 주공에게 장기저리로 융자된 국민주택기금과 임차인들이 납부한 임대보증금의 합계 약 918억 4,000만원은 주공이 투입한 택지의 조성원가 및 건축비의 합계 850억 1,769만 4000원을 초과하므로, 주공으로서는 자기자금을 하나도 들이지 않고 이 사건 아파트를 건설하여 취득하고 이를 분양할 권한을 갖게된 것으로 된 반면, 임차인들은 임대보증금 3,000만원 이상씩을 아파트의 건설에 투입하고서 우선분양권만을 갖게 되었다. 그럼에도 불구하고 주공은 분양전환가격을 산정함에 있어 택지비를 동일한 조건에서 민간기업이 분양하는 경우보다 20%나 높이고, 건축비는 정산된 공사원가가 아니라 국토해양부장관이 상한으로 정한 금액을 그대로 적용함으로써 분양전환가격을 과대하게 산정하였으며, 그 결과 피고가 산정한 분양전환가격대로 이 사건 아파트를 분양받은 경우 시세(평균)감정가와 건설원가의 차액, 즉 시세차액은 임차인들이 세대당 667만원 내지 1,094만원을, 주공이 그보다 2.5배를 훨씬 넘는 2,282만원 내지 2,710만원을 차지하게 되고, 실제로 주공은 이 사건 아파트 단지 1,148세대 중 원고들 71세대를 제외한 1,077세대를 자신이 과다하여 산정한 분양전환가격에 분양하여 86억원 이상의 이득을 취하였는바, 이는 주공이 분양전환가격 산정자라는 우월적 지위를 이용하여 임대주택법령이 정하고 있는 원칙, 즉 건설원가와 시가감정액의 차이, 즉 시세차익은 50%씩 분배하도록 한 것을 무시하고 임대주택을 분양받는 무주택 임차인들에게 돌아가야 할 몫을 부당하게 취득한 것이라고 하지 않을 수 없다.
또한 주공은 그 동안 이러한 목적달성을 위하여 그 동안 입주자들이 공공기관의 정보공개에 관한 법률에 의하여 한 원가공개에 대하여 전부 비공개대상정보에 해당한다는 이유로 공개를 거부하여 왔고 그 결과 임차인 등 일반국민은 과연 택지비가 얼마이고 건축비가 얼마인지 알 방법이 전혀 없고 단지 주공이 제시한 금액에 대하여 이의를 제기하는 것 자체가 불가능하게 되었다는 비난을 피하기 어렵다. 즉 주공은 우선분양 대상자인 임차인들에게 임대아파트의 분양전환가격이 적정한 것인지 여부를 판단하는데 필요한 정보의 제공을 거부함으로써 임대주택법령이 규정한 임차인들의 우선분양권을 침해하여 온 것으로 평가될 수 있다. 뿐만 아니라 피고가 건축비를 표준건축비를 기준으로 산정함에 따라 민간기업들도 같은 방식으로 임대아파트의 분양전환가격을 정하게 됨으로써 임대아파트 전체의 분양전환가격이 부당하게 높아지는 직접적인 원인을 제공하였는바, 이러한 피고의 행위는 무주택 서민의 주거안정을 위하여 저렴한 가격으로 주택을 공급하고 집값의 안정을 도모하려는 공공복리에 배치되는 것으로서 국민의 세금으로 설립된 공기업의 소명에 전혀 부합하지 않는다.
오늘날 우리 사회는 청년들의 취업난과 급여에 비하여 지나치게 높은 주택가격으로 인하여 결혼과 출산이 미루어지고 그 결과 세계에서 가장 낮은 출산율을 기록하기에 이르렀는바, 국민의 주거안정을 목적으로 하여야 하는 피고로서는 이러한 국가적문제의 해결을 위하여 본래의 임무에 충실하여 저렴한 주택의 공급과 집값의 안정에 노력할 필요가 절실하다. 이를 위하여 피고는 그동안 거부하여 왔던 택지비, 건축비 등 건설 원가를 국민들에게 투명하게 공개하여 국민들이 분양가격의 적정성을 판단할 수 있도록 할 의무가 있다는 점 및 그 동안 주공이 공공임대아파트 분양전환절차에서 임차인들의 건설원가 공개청구를 거부한 채 최초 입주자모집공고시에 제시한 분양가격을 기초로 임대주택법령에서 정한 분양전환가격의 산정기준에 위배하여 분양전환가격을 산정한 후 이를 거부하는 임차인들에 대하여 임대차계약의 해지 및 건물명도의 소를 제기하는 등의 방법으로 주공이 산정한 분양전환가격에 분양계약을 체결하도록 하였다면 이는 적어도 과실에 의한 불법행위에 해당하거나 그 가격과 정당한 분양전환가격과의 차액이 부당이득에 해당할 여지가 있는 점, 나아가 향후 임대아파트의 분양전환절차에서 사전에 택지비, 건축비 등 원가를 공개한 후 임대주택법령에서 정한 기준에 따라 적법한 분양전환가격을 산정하지 아니하는 경우 이는 고의에 의한 불법행위에 해당할 수 있다는 점을 지적하여 둔다.
재판장 판사 선재성
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